Главная ошибка российских бизнесменов заключается в том, что вместо покупки номеров в отеле они инвестируют в мини-отели.«Начнем с того, что каждый российский бизнесмен мечтает переехать за границу, купить мини-отель и за счет него жить на пенсии, - говорит директора департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс.
- Действительно, самым высокодоходным объектом для инвестирования являются номера в отелях, но не следует путать их с покупкой мини-отелей. Это, как говорится, две большие разницы. В России на моих семинарах побывало 15 000 инвесторов, и некоторые из них поделились со мной опытом покупки мини-отелей. Когда российский бизнесмен, занимавшийся здесь, например, сельским хозяйством или металлургией, приезжает в Италию, оказывается, что у него нет ни малейшего представления о том, как работает система букинга, а прежняя клиентская база продаваемой гостиницы рассосалась. При этом нужно иметь четкое представление о характере спроса – так, например, во Франции 80-90% клиентов мини-отелей – это французы, то есть перед владельцем мини-отеля может встать ещё и проблема языкового барьера. К тому же мини-отели – чаще всего сезонный бизнес со всеми их достоинствами и недостатками».
Столкнувшись со всеми этими проблемами, многие бросаются в другую крайность и пытаются привлечь к управлению крупную компанию. Но здесь их ждет новая неприятность – такую управляющую компанию можно получить, лишь имея достаточные объемы – от 150 номеров минимум, не 10-15 как в случае с мини-отелями. Управляющая компания будет брать за свой сервис максимально 8% от прибыли отеля в год, поэтому нанимать стороннюю компанию не располагая объемом номеров попросту невыгодно. В среднем отель в 200 номеров приносит чистой прибыли около 5 млн. евро в год.
Ситуация, которая имеет место сегодня, выглядит следующим образом: бизнесмены, инвестировавшие в мини-отели, признаются, что в лучшем случае они выходят на самоокупаемость – то есть никакой речи о прибыли, в принципе, нет. Поэтому, советует эксперт, если есть средства, лучше купить 10-15 номеров в крупном отеле. Самая высокодоходная категория отелей – это 3-4 звезды, а вовсе не категория люкс. Кстати, экономические кризисы показали, что именно категория 3-4 звезды является наиболее устойчивой.
В отличие от мини-гостиниц, в обычных отелях 60% дохода приходится на долю поступлений от аренды номеров, а остальные 40% - на долю дополнительных услуг (например, организацию банкетов и конференций). Обычно, риски при инвестировании в коммерческую недвижимость значительно ниже, чем при инвестировании в жилую. Связано это, прежде всего, с тем, что управлением объектом занимается профессиональный оператор, как правило, крупная международная группа. Именно поэтому инвестировать в отели разрешено западным пенсионным фондам. Оператор не понаслышке знаком с рынком туризма, поэтому инвестору не придется волноваться: абсолютно все заботы, начиная от страховки и уплаты налогов и заканчивая загрузкой номера, возьмет на себя хотельер.
